집주인이 파산했을 때 세입자가 확인할 것, 보증금은 받을 수 있나요

집주인이 파산하면 내 계약은 어떻게 되나요?

이 글은 집주인이 개인으로서 파산선고를 받은 경우의 주택 세입자를 위한 설명입니다. 법인 집주인이나 회생절차는 다릅니다.

회생절차에는 같은 취지의 규정이 따로 있습니다(채무자회생법 제124조 제4항).

법원은 파산선고와 동시에 파산관재인을 선임하고(제312조 제1항), 파산재단을 관리·처분하는 권한은 관재인에게 속합니다(제384조).

보통 쌍방이 아직 이행을 마치지 않은 계약은 관재인이 해제·해지하거나 이행을 선택할 수 있습니다(제335조 제1항). 그런데 임차인이 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 갖춘 때는 이 규정을 적용하지 않습니다(제340조 제4항 제1호).

대항요건을 갖췄다면 파산관재인이 계약을 해지할 수 없습니다.

보증금은 어떤 순서로 받나요?

보증금을 돌려받을 권리는 파산선고 전의 원인으로 생긴 재산상 청구권이라 파산채권입니다(제423조). 파산채권은 파산절차에 의하지 않고는 행사할 수 없습니다(제424조). 집주인을 상대로 따로 받아내기는 어렵다는 뜻입니다.

대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 보증금을 먼저 받습니다. 파산재단 주택(대지 포함)의 환가대금에서 후순위 권리자와 그 밖의 채권자보다 앞섭니다(채무자회생법 제415조 제1항).

다만 "후순위 권리자"보다 먼저라는 말은 선순위 권리자보다 앞선다는 뜻이 아닙니다. 선순위 근저당이 큰 집은 남는 돈이 적을 수 있어, 등기부의 담보대출 금액이 중요합니다.

확정일자 임차인은 집 판 돈에서 먼저 받고, 나머지는 함께 배당받습니다.

소액임차인이면 얼마까지 먼저 받나요?

소액임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 먼저 받을 권리가 있습니다(주택임대차보호법 제8조 제1항). 파산에서는 파산신청일까지 대항요건을 갖춰야 합니다(채무자회생법 제415조 제2항).

보증금 중 일정액은 주택가액(대지 포함)의 2분의 1을 넘지 못합니다(제8조 제3항, 시행령 제10조 제2항).

금액은 아래 표와 같습니다. 같은 집에 소액임차인이 여럿이고 합계가 주택가액의 2분의 1을 넘으면 비율로 나눕니다(시행령 제10조 제3항).

지역별 기준 이하의 보증금이면 일정액을 다른 담보물권자보다 먼저 받습니다.

집이 팔리면 내 계약은 어떻게 되나요?

관재인은 파산재단의 집을 환가합니다. 민사집행법에서 환가 방법을 정한 권리는 그 법에 따르고, 법원 허가를 받으면 영업양도 등 다른 방법도 쓸 수 있습니다(제496조).

채권조사기일이 끝나기 전에는 감사위원 동의나 법원 허가 없이 환가하지 못합니다(제491조). 그래서 집이 바로 팔리지 않을 수 있습니다.

임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 이어받은 것으로 봅니다(주택임대차보호법 제3조 제4항).

1. 파산관재인이 파산재단의 집을 환가합니다
2. 환가 방법이 민사집행법에 정해진 권리는 경매 절차에 따릅니다
3. 법원 허가를 받으면 다른 방법(임의매각 등)으로 환가할 수도 있습니다
4. 집을 사 간 사람이 대항력 있는 임차인의 집주인 지위를 이어받습니다

대항력이 있으면 새 소유자가 집주인 지위를 이어받습니다.

월세는 누구에게 내고, 보증금과 맞바꿀 수 있나요?

법원은 파산선고를 공고하면서 파산선고를 받은 채무자의 채무자는 채무자에게 변제하면 안 된다는 명령을 합니다. 채무가 있다는 것을 관재인에게 신고하라는 명령도 합니다(채무자회생법 제313조 제1항 제4호·제5호).

세입자가 내는 월세도 집주인에 대한 채무에 해당할 수 있으니, 공고와 관재인의 안내를 먼저 확인하세요. 신고를 게을리하면 파산재단에 생긴 손해를 배상해야 할 수 있습니다(제313조 제4항).

파산채권자가 임차인이면 파산선고 때의 당기와 차기 차임을 상계할 수 있습니다. 보증금이 있으면 그 뒤 차임도 같습니다(제421조 제1항). 월세를 보증금과 맞바꾸는 방법은 관재인과 확인하고 하세요.

파산선고 뒤 월세는 집주인에게 직접 내지 말고 공고와 관재인 안내를 따릅니다.

지금 세입자가 할 일은 무엇인가요?

전세보증금 반환보증에 가입했다면 보증기관의 안내와 약관을 함께 확인하세요. 약관 내용은 이 글이 확인하지 못했습니다.

보증금 대출이 있어 내 이자 부담이 커졌다면 전세대출 있는데 개인회생 하면과 전세사기 피해 개인회생에서 내 빚 정리를 따로 확인할 수 있습니다.

이 글은 법령 설명입니다. 내 순위와 받을 수 있는 금액은 등기부와 계약서, 법원 공고를 놓고 접수 법원이나 법률구조 상담에서 확인하세요.

1. 계약서의 보증금·전입일·확정일자를 한 장에 적습니다
2. 등기부에서 소유권·근저당·가압류·전세권을 확인합니다
3. 법원 공고와 송달 서류의 채권 신고 기간을 달력에 적고, 신고서에는 채권액·원인·증거서류를 담습니다
4. 임대차가 끝났는데 이사해야 한다면 임차권등기명령을 신청합니다(주택임대차보호법 제3조의3 제1항)
5. 월세 납부 방법은 공고와 관재인 안내를 따릅니다

날짜·금액·순위를 한 장에 적고, 신고기간을 놓치지 않는 것이 먼저입니다.