역전세로 전세보증금을 돌려주기 어려운 집주인이 확인할 것

역전세로 보증금을 못 돌려주면 임차인은 무엇을 할 수 있나요?

역전세는 전세 시세가 내려, 새 임차인의 보증금으로는 기존 임차인에게 돌려줄 돈이 모자라는 상황입니다. 이 글은 공개 영상과 상담 질문에서 반복되는 상황을 정리한 것이며 개인 사연이 아닙니다.

임대차기간이 끝나도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지 임대차관계는 이어지는 것으로 봅니다(주택임대차보호법 제4조 제2항). 기간이 끝났다고 반환 의무가 사라지지 않습니다.

임대차가 끝난 뒤에도 보증금이 반환되지 않으면 임차인은 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(제3조의3 제1항). 등기가 끝나면 대항력과 우선변제권을 갖고, 이사한 뒤에도 유지됩니다(제5항).

임차권등기, 소송 후 경매, 우선변제 순으로 임차인 쪽 수단이 열려 있습니다.

임차인이 갱신을 요구하면 거절할 수 있나요?

임차인이 정해진 기간 안에 계약갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다(제6조의3 제1항). 임차인은 이 권리를 1회 행사할 수 있고, 갱신되는 기간은 2년으로 봅니다(제2항).

거절할 수 있는 사유는 법에 열거돼 있습니다. 2기의 차임 연체, 임대인(직계존속·직계비속 포함)의 실제 거주 같은 경우입니다(제1항 제1호·제8호).

전세 시세 하락이나 반환 자금 부족은 열거된 사유에 직접 나오지 않습니다. 마지막 호에 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있어(제9호), 개별 사건의 판단은 법원이 합니다.

열거된 사유가 없으면 거절하지 못하고, 증액은 20분의 1 안에서만 가능합니다.

집주인도 개인회생을 신청할 수 있나요?

개인회생은 급여소득자 또는 영업소득자가 신청합니다. 영업소득자에는 부동산임대소득·사업소득처럼 수입을 계속적으로 또는 반복해 얻을 가능성이 있는 개인이 들어갑니다(채무자회생법 제579조 제3호).

소득신고가 없어도 수입을 계속 얻을 가능성이 있으면 포함됩니다(개인회생사건 처리지침 제7조의2 제2항). 월세 수입과 근로소득이 함께 있으면 합산합니다(제579조 제4호 가목).

채무는 담보로 잡힌 개인회생채권 15억원, 그 밖의 개인회생채권 10억원 이하여야 합니다(제579조 제1호). 보증금 반환 채무가 이 한도에 어떻게 들어가는지는 조문으로 확인하지 못했습니다.

임대 수입이 계속되면 영업소득자로 신청할 수 있고, 채무 한도가 있습니다.

보증금 반환 채무와 집은 개인회생에서 어떻게 다뤄지나요?

개시결정(절차 시작 결정) 전의 원인으로 생긴 재산상 청구권은 개인회생채권입니다(제581조 제1항). 개시 전에 맺은 임대차의 보증금 반환 청구권도 여기에 들어갈 수 있습니다. 채권자목록에는 채권의 원인과 금액을 적습니다(제589조 제2항 제1호).

아직 반환 시기가 오지 않은 보증금을 목록에 어떻게 적는지는 조문으로 확인하지 못했습니다. 접수 법원 안내를 확인하세요.

개시결정이 나면 목록 채권에 기한 강제집행과 변제 요구는 중지·금지됩니다(제600조 제1항). 목록에 기재된 채권은 변제계획에 의하지 않고 갚을 수도 없습니다(제582조).

1. 집의 시세를 정리합니다
2. 담보대출 같은 선순위 담보 채권액을 뺍니다
3. 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인의 보증금을 뺍니다
4. 남은 금액을 청산가치 계산기에 넣어 봅니다

반환 채무는 목록 대상이 될 수 있고, 집의 값은 담보와 임차인 몫을 따집니다.

신청 전에 보증금부터 돌려주면 괜찮을까요?

"임차인에게는 먼저 돌려줘야 한다"는 마음은 흔합니다. 하지만 일부 채권자에게만 먼저 갚으면 다른 채권자와 균형이 깨집니다.

지급정지나 신청이 있은 뒤에 한 채무소멸 행위는 채권자를 해하면 부인할 수 있습니다. 이익을 받은 사람이 그 사실을 알고 있었을 때에 한합니다(제391조 제2호). 부인권(빼돌린 재산 되돌리기)은 개인회생에 준용됩니다(제584조 제1항).

의무에 속하지 않거나 방법·시기가 의무에 속하지 않는 변제는, 지급정지나 신청 전 60일 이내의 행위도 대상입니다(제391조 제3호). 만기가 된 보증금 반환이 여기에 드는지는 사건마다 다릅니다.

먼저 갚은 돈은 되돌려질 수 있고, 개시 뒤에는 계획 밖 변제가 막힙니다.

지금 어떤 순서로 정리하나요?

법원 우편이 오면 봉투의 날짜와 사건번호를 사진으로 남깁니다. 임차인의 경매·압류 서류가 오는 방식은 법원 압류 서류는 어떻게 오나에 있습니다.

집이 이미 경매로 넘어갔다면 남은 빚 정리는 경매 뒤 남은 빚 글을 보세요.

이 글은 임대인 쪽 정리 순서입니다. 임차인과의 합의 문구는 사실을 그대로 적고, 확정하기 전에 상담에서 확인받으세요.

1. 임대 중인 집마다 보증금·만기·전입일·확정일자를 표로 적습니다
2. 등기부에서 담보대출·가압류 같은 선순위 권리를 확인합니다
3. 임차인에게 사정을 알리고 반환 일정을 합의하면 문서나 문자로 남깁니다
4. 청산가치 계산기와 변제금 계산기로 개인회생 숫자를 봅니다
5. 접수 전에는 일부 임차인에게만 먼저 돌려주거나 새 대출을 받지 않습니다

계약별 보증금·만기·임차인 권리를 표로 적고, 반환 자금과 소득을 비교합니다.